價到底有啲乜嘢成本？一線城市每平方米閒閒地3至5萬蚊，

但去到三四線城市，可能只係3000到5000蚊。

點解價錢可以差咁遠？

其實真正嘅分別，唔係間樓本身。因為每平方米畀2000到

5000蚊，已經起得成棟樓，就算連埋裝修，每平方米成本

都只係5000蚊左右，上落2000蚊。

真正拉大差距嘅，係四大浮動成本。

第一係【地價】，亦即係行內講嘅「樓面地價」，係發展商

買地皮嘅價錢。喺新樓價入面，地價一般佔30-50%，

係大城市樓價嘅主要構成部分。

第二係【綜合稅費】，包括土地增值稅、城市維護建設稅、

教育費附加、印花稅等等。呢部分都係跟樓價比例去計，

通常佔9-15%。

地價加埋稅費，夾埋佔樓價40-60%，政府透過

「土地財政」將呢筆錢用返喺基建同發展。所以有句話

咁講：「買樓就係買緊呢個城市嘅股票」，講嘅就係呢個道理。

第三嚿係【經營成本】，包埋營運管理、

融資成本、行銷使費等，一般佔11-20%。

最後剩低嘅就係【發展利潤】，通常佔8-20%

其實睇返上市地產公司嘅業績報告，就算係

樓價升嗰幾年，發展商嘅利潤都冇大家想像中咁誇張。

當然，以上講嘅主要係一手新樓。二手樓嘅價錢，就更加

睇市場走勢，除咗上面講嘅成本之外，

賺蝕都係落喺上手業主度。