人民銀行及國家金融監管總局喺8月28日聯合發布《關於改革完善房地產信貸管理 推動加快構建房地產發展新模式的意見》，同時配合推出《個人住房貸款管理辦法（試行）》、《商品住房開發貸款管理辦法（試行）》及《商業地產貸款管理辦法（試行）》等一系列新規，從開發、銷售到按揭全鏈條重塑房地產信貸制度。今次改革力度之大、覆蓋層面之廣，堪稱近年罕見。

按揭貸款：還款期大幅拉長 月供即時減壓

新政其中一個最受普羅大眾關注嘅改動，就係將個人住房貸款最長期限由30年延長至40年。以借款100萬元、年利率3%、等額本息計，30年期月供約4,216元；若攤長到40年，月供降至約3,580元，每月少畀約636元，降幅達15.1%。雖然總利息支出會隨之增加，但對於首置同換樓客嚟講，每月還款壓力確係即時減輕，變相擴大咗可負擔樓價嘅買家群。

除咗延長期限，新政亦將「月所有債務支出與收入比」由原先嘅55%放寬至60%，提高咗5個百分點；而「月房貸支出與收入比」就維持喺50%不變。同時明確收入核算口徑，將共同申請人債務一併納入計算，喺審慎管理槓桿嘅前提下，為合理置業需求預留更大空間。

賣樓先放款 買家「能收樓、先供樓」

為咗更好保障買家權益，今次新政將按揭貸款發放時點同項目交付進度深度掛鈎。現樓銷售嘅單位，貸款要喺銷售備案之後先至放款；預售物業就要等到項目竣工備案完成，銀行先至會出款。換句話講，買家要等到間屋真正具備交付條件，先至開始負擔按揭還款，杜絕咗過去「未收樓、先供樓」嘅情況。

款項亦全面採用受托支付方式，現樓成交嘅資金會直接存入項目公司喺主辦銀行開立嘅資金戶口；預售個案則撥入項目預售資金監管戶口，從源頭防止資金被挪用，降低爛尾風險。

存量貸款可傾利率 還款困難有得商量

對於已發放嘅浮動利率按揭，新規定容許當貸款利率水平與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可以同銀行協商更改利率，或者申請以新發放嘅浮動利率貸款置換舊有貸款。變更後或新貸款嘅利率加點幅度，由借貸雙方自行協商，但唔可以低過變更或置換時所在城市嘅房貸利率加點下限。貸款金額亦不得高過原有貸款嘅剩餘本金。

同時，銀行唔准發放貸款金額隨房產估值浮動、又唔指明用途嘅住房抵押貸款；對於已抵押嘅物業，除非買家已清償全部貸款，否則銀行唔可以因為物業再估值上升而加按套現。

對於有還款困難嘅存量按揭客戶，新規容許銀行按市場化、法治化原則，同借款人自主協商，靈活採取延後還款時間、貸款展期、延遲還本等方式調整還款計劃。展期期限累計唔可以超過原貸款期限一半，而且原期限加展期合計唔可以超過40年上限。

開發貸款：主辦銀行制上場 項目資金封閉管理

新政確立開發貸款主辦銀行制度，每個房地產項目只對應一家主辦銀行，由該行單獨或牽頭銀團發放貸款。項目公司嘅開發貸款、自有資金、現樓銷售款項等全部相關資金，都要納入主辦銀行開立嘅資金戶口封閉管理。項目公司對外負債、投資等重大事項，必須事先告知主辦銀行。當局亦強調對不同所有制房企項目要一視同仁，營造公平競爭環境。

貸款期限方面，新規明確要同項目建設及銷售周期匹配，覆蓋由動工到竣工備案嘅整個流程。預售項目貸款期限原則上不超過3年、最長5年；現樓銷售項目原則上不超過5年、最長7年；商業地產開發貸款期限原則上不超過7年。首次還本日期原則上要喺項目竣工備案之後，經雙方協商可提前還款；銷售回款會優先償還該項目嘅開發貸款。

貸款用途亦設有限制，開發貸款只能用於開發建造向市場銷售或出租嘅商品住房，並會加大對現樓項目同「好房子」項目嘅支持。款項不得跨項目使用，亦唔可以用嚟繳付土地出讓金及相關稅款、項目分紅或其他投資。

商業地產貸款：購入物業貸款延至15年

商業用房購買貸款期限由以往「原則上不超過10年」，放寬至「一般不超過10年、最長不超過15年」，為購入成熟營運商業物業嘅買家提供更長融資年期。經營性物業貸款方面，期限（一般不超過10年、最長15年）、額度（原則上不超過評估價值70%）及到期日等核心要求大致維持不變，但新規更著重強調「第一還款來源為物業經營收入」，引導銀行以物業自身現金流作為償債基礎，推動商業地產由重開發銷售轉向重持有營運。

《意見》亦專設「房地產金融宏觀審慎管理」章節，明確購房貸款最低首付比例、利率、房地產貸款集中度等工具，並會按市場形勢及金融風險狀況，建立逆周期調節機制，促進樓市平穩運行。

整體而言，今次改革將信貸資源更精準配置到「保交付、促轉型、提品質」方向，呼應房地產市場由規模擴張轉向提質增效嘅時代需求，有助推動金融與房地產良性循環，加快構建發展新模式。