近期，中山四代宅嘅出讓條件出現重大變化，對比舊年同今年嘅文件，發現超高贈送率嘅時代似乎即將終結。繼江山和鳴、御宸等新盤開出最高145%嘅實用率，

引得改善客爭相搶購後，新嘅建設要求明顯「收緊」，針對嘅正正係呢批高贈送項目。

綜合新文件重點，有幾個關鍵信號值得關注：

1. 空中花園嚴禁封窗
舊例只要求「應採用通透性欄杆」，新例改成「僅可採用」，並明令禁止設置實體牆、固定窗、封堵構件或可封閉推拉結構。換句話講，以往灰色地帶唔再存在，空中花園日後必須保持開敞。

2. 陽台與花園不得正面疊放、側面相連不可隔斷
新規明確，陽台同空中花園唔可以上下重疊，避免樓上直望樓下露台嘅尷尬。

同時，兩者側面相連嘅區域亦唔准再加建隔斷或牆體，變相限制咗室內空間嘅延伸設計。

3. 取消「陽台可位於結構內」條文
呢條影響最深遠。以往容許將結構內嘅凹型陽台計入一半面積，係四代宅高贈送嘅主要來源之一。新文件刪除相關表述，直接令日後項目嘅贈送面積大幅縮水。

4. 公共綠化平台禁止獨戶使用
新例要求平台必須集中一處布局，同大廈公共走道連通，確保所有住戶可達，並強調公共共用屬性，嚴禁改為獨佔用途。以御宸179平方米單位為例，其附送約36平方米嘅綠化平台，此類設計將不復存在。

5. 入戶花園須至少一面開敞

新加規定要求入戶花園至少要有一面完整向外開敞，禁止全包圍、半遮擋或內凹封閉設計，

進一步壓縮可靈活改動嘅空間。

綜合嚟睇，新規從多方面限制無止境嘅面積贈送。以往高達145%嘅得房率已成歷史，未來新四代宅嘅實用率估計會控制喺120%左右。發展商喺設計上將面臨更大考驗，要喺有限空間內兼顧實用同創新，先至能夠突圍而出。買家日後揀樓，亦要更加留神實際可用空間，唔好單被帳面數字吸引。